A quand un diagnostic mérule ?

Le propriétaire, l’occupant ou le syndicat de copropriété de l’immeuble contaminé doit en faire la déclaration à la mairie. Si des foyers de mérule sont identifiés, la préfecture prend alors un arrêté préfectoral qui délimite les zones infestées. Dans ces zones le diagnostic Mérule est obligatoire.

diagnostique de merule sur un mur

Le diagnostic mérule toujours pas intégré au DDT (Dossier de Diagnostic Technique)

Non, il n’est toujours pas question d’inclure une obligation de diagnostic mérule avant la vente de tout bien immobilier. Il faudra donc attendre que la somme des situations dramatiques des propriétaires sinistrés par la mérule soit suffisamment significative pour espérer qu’un diagnostic mérule fasse enfin partie du DDT (Dossier de Diagnostic Technique). Pourtant à l’instar des termites qui ont migré du Midi vers tout le reste du pays (et qui migreront encore grâce à la hausse des températures), il n’est encore question que de signaler des ‘zones à risque mérule’ alors que toute construction peut être menacée. Toute construction ? Oui, car si la mérule et autres champignons apparaissent surtout dans les bâtis anciens, les constructions modernes et/ou rénovées y sont tout autant exposées, voire plus.

Un nombre de cas croissant de mérule dans le bâti neuf ou rénové

Qu’il s’agisse d’une construction neuve, obligatoirement BBC (Bâtiment Basse Consommation) ou d’une rénovation, le combat pour une classe énergétique du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) la plus basse et une étanchéité à l’air maximale se traduisent souvent par une isolation à outrance et parfois mal posée. Nos maisons et nos logements aux parois autrefois respirantes deviennent des boîtes hermétiques dans lesquelles la coûteuse chaleur et l’onéreux rafraîchissement restent confinés le plus longtemps possible. Malgré les aérations et ventilations à priori suffisantes, nos logements n’évacuent pas toujours suffisamment l’humidité tout autant confinée que les calories.
Il suffit que des aérations soient obturées pour limiter les échanges thermiques avec l’extérieur et/ou que des ventilations mécaniques soient stoppées pour limiter les dépenses d’électricité pour que l’humidité s’installe dans les recoins de toute construction ancienne ou neuve. Un peu de surfréquentation du logement, quelques absences prolongées sans électricité et l’humidité progresse dans les maçonneries, les bois et les isolants. Et qui dit humidité stagnante doit penser immédiatement ‘mérule’.

Des litiges vendeurs-acheteurs en forte croissance

On voit se multiplier depuis quelques années les litiges dus à la présence de mérules et autres champignons dans les vides sanitaires des constructions neuves. Même si ces espaces ne sont pas habités, toute prolifération de mérules risque de s’étendre aux planchers et parois en passant au travers du béton, des bois et entre les isolants, puis, de là, contaminer toute une maison même récente et non obligatoirement située dans une ‘zone à risque mérule’. Parmi les défauts dans le neuf ou en rénovation qui favorisent l’apparition de la mérule, on constate souvent :

Coin d'une piece infester par la mérulle
  • des isolations trop poussées ou mal posées notamment en fonction de l’absence ou du mauvais positionnement du pare-vapeur ;
  • des fenêtres neuves posées en rénovation sur les châssis bois existants désormais étouffés sans aération
  • des ITE (Isolation Thermique par l’Extérieur) et autres enduits étanches et parements extérieurs en contact direct avec la façade sans espace permettant la ‘respiration’ du bâti ;
  • une VMC (ventilation Mécanique Contrôlée) posée sur une maison ancienne mettant l’habitat en dépression et favorisant la condensation sur le pare-vapeur de l’isolant ;
  • une peinture classique (étanche) des ossatures bois et bois extérieurs au lieu d’une finition microporeuse permettant de laisser ‘respirer’ le bois.

Et cette liste non limitative soulève une nouvelle fois la problématique de certaines offres à 1 € pour lesquelles les intervenants n’ont pas pris en compte les risques à (très) long terme qu’ils pouvaient faire courir à une construction saine et récente. Ainsi non seulement le risque mérule est présent dans l’immobilier ancien laissé ‘en l’état’, mais il risque d’apparaître davantage encore dans l’immobilier récent trop étanche à l’air et surtout dans l’ancien « retapé » (par les occupants) ou (mal) rénové.

Croissance exponentielle des cas de mérule

Il n’existe pourtant pas d’obligation à rechercher la présence de mérule lors d’une transaction immobilière malgré la croissance presque exponentielle de ce phénomène.
Ainsi, il faudra donc attendre (comme pour les termites) que les infestations de constructions par des mérules se soient généralisées à tout ou presque le territoire pour que nous puissions « augmenter progressivement la connaissance de ce phénomène ». Ensuite, une fois que nous aurons constaté qu’il n’existe quasiment pas de « territoires qui sont dépourvus » du risque mérule ; alors seulement on pourra voir apparaître un diagnostic mérule obligatoire avant la vente.
En tout cas, rien ne semble empêcher les acquéreurs d’un bien immobilier de signifier dans le compromis de vente une clause suspensive en cas de présence de mérule. Soit le vendeur fera alors raisonnablement effectuer un diagnostic mérule, soit, il prendra le risque de voir la vente annulée et des pénalités demandées pour vice caché en n’ayant pas fait exécuter le diagnostic par un professionnel certifié. Il semble également que les notaires pourraient attirer l’attention des acquéreurs sur l’existence d’une possible recherche de mérule permettant d’en écarter le risque que la zone soit ou non (pour le moment) déclarée à risque.

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