Quelques mois avant que le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) ne devienne opposable (1er juillet 2021), Nous savons d’ores et deja que la méthode basée sur les factures de consommation n’existera plus, par ailleurs, le nouveau DPE devra être établi selon les factures de la construction (matériaux, isolants) et des équipements (chauffage, ECS, ventilation…). En effet, l’arrivée du DPE opposable va pousser davantage encore la minutie du diagnostiqueur immobilier afin d’éviter de voir son bilan de diagnostic contesté.
Pas de DPE sans les notices descriptives
Il n’a jamais été confortable pour un diagnostiqueur immobilier d’avoir à croire sur parole son donneur d’ordre lorsque ce dernier lui annonce la présence d’isolants épais, performants et en bon état sans pouvoir toujours le vérifier.
Professionnel éclairé, le diagnostiqueur immobilier peut discerner ou estimer selon le type et l’année de construction la qualité des matériaux et isolants ainsi que les techniques employées lors de l’édification. Ces principes généraux qui sont rappelés dans le Guide de recommandations du Diagnostic de Performance Energétique peuvent orienter le diagnostiqueur mais ne peuvent remplacer une mesure. Si des consignes d’évaluation d’une construction sont bien présentes dans le Guide d’inspection sur site, il y est souvent conseillé d’estimer la présence, l’épaisseur et la nature des isolants, et il y est toujours recommandé une mesure différentielle de la température extérieure/intérieure à la caméra thermique (en période froide).
Et même, lorsque les détails de la construction initiale sont disponibles, dès lors que celle-ci a subi des modifications, à moins de disposer des caractéristiques des matériaux employés, le diagnostiqueur ne peut se baser que sur les préconisations de la RT de l’époque. Si des factures du chantier existent, il est possible d’y vérifier la nature et la qualité des isolants et matériaux. Mais tout se complique en l’absence de factures, davantage encore lors de transformations, extensions, rénovations faites ‘maison’ sans application de la RT et d’autant plus lorsqu’il s’agit de parois non homogènes.
Dans ces cas, le diagnostiqueur immobilier ne peut faire autrement que baser une partie (au moins) de son diagnostic sur les seuls dires de son donneur d’ordre et d’en faire mention sur son rapport afin de dégager sa responsabilité en cas de renseignements erronés.
Pas de DPE sans factures
Les doutes qui se présentent pour l’enveloppe peuvent se réitérer au niveau des équipements.
Lorsque les performances des appareils (chauffage, climatisation, ventilation, ECS…) ne peuvent être contrôlées par la lecture des notices et étiquettes, (NF, COP…), le diagnostiqueur immobilier ne peut qu’en appliquer la valeur par défaut. Or cette valeur par défaut peut souvent entraîner le DPE vers le bas de l’étiquette énergie alors que le donneur d’ordre souhaiterait plutôt qu’il en avoisine le sommet.
De là, on peut imaginer (mais cela a dû se produire) que des donneurs d’ordre fournissent au diagnostiqueur des factures, notices et spécifications d’autres appareils que ceux véritablement installés. Si un contrôle reste possible lorsque ces appareils sont accessibles, cela ne l’est pas toujours. A moins là encore de spécifier sur son rapport la source des informations fournies et l’absence de contrôle possible, la responsabilité du diagnostiqueur pourrait être engagée en cas de recours sur un DPE opposable.
Des tentatives de tromperie du diagnostiqueur
Pour avoir connu de tels cas, on sait que certains donneurs d’ordre, et notamment en vue de vente, ont tenté d’induire en erreur leur diagnostiqueur immobilier.
Certains vendeurs ont tu à leur diagnostiqueur qu’un traitement anti termites avait été effectué afin d’éliminer une infestation quelques mois ou années avant de faire procéder à l’état parasitaire. D’autres auraient tenté de dissimuler derrière des lambris des traces, d’humidité, de remontées capillaires, voire de mérule.
D’autres encore seraient allé jusqu’à ‘perdre’ la clé donnant accès au local où se situe une chaudière vétuste arguant que le chauffage central apparent n’avait jamais été employé. Et puis, plus courant est le cas typique de démontage des convecteurs électriques muraux afin de laisser croire que le logement n’est chauffé que par les splits d’un climatiseur à COP bien élevé parfois posé juste quelques temps avant la visite du diagnostiqueur.
Si ces pratiques sont d’autant plus problématiques pour le diagnostiqueur dès lors que le DPE sera opposable, elles ont le mérite de mettre en exergue l’importance d’une bonne classe énergie du DPE dans la facilité et le montant d’une transaction immobilière.