Le 16 mars 2016, une maison de Morlaix (29) est vendue au prix de 93 000 € net vendeur. La vente avait été précédée d’un diagnostic parasitaire du 24 novembre 2015 réalisé par la société Action Contrôles Bâtiment (ACB), assurée auprès de la société AXA Iard. Une nouvelle visite de l’immeuble a donné lieu, le 9 mars 2016, à la rédaction par cette société d’un nouveau rapport de diagnostic. Invoquant la découverte de pourriture cubique, l’acheteuse a demandé la désignation d’un expert, lequel dans son rapport, a confirmé que la maison était infestée de pourriture cubique et que la présence d’un coniophore des caves était à l’origine de cette pourriture. L’acheteuse a donc assigné la société ACB et Axa devant le tribunal de grande instance de Brest. Le premier juge a condamné la société ACB à payer à l’acheteuse une somme de 57.623,07 euros sur le fondement de la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur. Dans ses dernières conclusions, la société Axa France Iard se borne à demander la réformation du jugement en ses dispositions qui emportent condamnation de l’assureur. L’appel incident ne porte que sur le montant de l’indemnité qui lui a été allouée au titre des travaux de reprise, sur le rejet de sa demande au titre du préjudice moral et sur le quantum de la garantie de l’assureur. Il en résulte que ne sont pas contestés en cause d’appel : la faute du diagnostiqueur, qui n’a pas préconisé d’investigation tenant compte de la configuration des lieux et n’a effectué que des investigations insuffisantes pour informer l’acquéreur de l’état véritable d’infestation de l’immeuble, et le lien de causalité entre cette faute et les travaux de reprise à effectuer dans l’immeuble. En outre, le diagnostiqueur qui réalise un rapport d’état parasitaire a l’obligation de mentionner les constatations qu’il a pu effectuer, mais aussi les conséquences qui doivent en être tirées, quant à la probabilité que ses constatations ne soient pas suffisantes pour poser un diagnostic sur l’état parasitaire de l’immeuble. Le rapport d’état parasitaire de la société ACB fait état de l’absence de champignon lignivore et ne préconise pas d’investigations supplémentaires. Aux cours de ses opérations, l’expert judiciaire a constaté l’existence de pourriture cubique dans le plancher du rez de chaussée, et analysé que celle-ci était existante lors du diagnostic. Il a expliqué que si l’infestation localisée en sous-face des lames de parquet a pu rester cachée lors d’un diagnostic visuel, l’immeuble présentait toutes les suspicions de présence de mérule et que si le diagnostiqueur avait réalisé des sondages non destructifs sur la totalité des planchers, les zones présentant une souplesse anormale auraient pu le conduire à conseiller des investigations plus importantes. L’expert a ainsi déduit de ses constatations que le diagnostiqueur n’avait pas mis en œuvre tous les moyens utiles pour réaliser sa mission.
Un état d’anxiété généralisé
Il est ainsi démontré par le rapport d’expertise qu’en s’abstenant de mettre en œuvre les moyens qui l’auraient amenée à conseiller des investigations complémentaires, alors que l’immeuble diagnostiqué présentait toutes les suspicions de présence de mérule, la société ACB a commis une faute dans l’exercice de sa mission. Elle doit en conséquence réparer l’intégralité du préjudice qui en résulte pour l’acheteuse. Un préjudice pas seulement économique mais aussi moral, puisque l’acheteuse a été contrainte de vivre dans une habitation dont certains éléments de structure étaient fragilisés. Elle soutient en effet que la découverte des désordres a généré chez elle un état d’anxiété permanente, accentué par l’appel de la société Axa. Elle verse aux débats un certificat médical daté du 16 janvier 2020 constatant chez la patiente un état d’anxiété généralisé. Dans son rapport, l’expert judiciaire indiquait notamment que l’état d’avancement de la pourriture des bois, des solives et du plancher entraîne un « réel risque d’effondrement imminent ». La Cour d’appel de Rennes condamne la société Action Contrôles Bâtiment à payer à l’acheteuse les sommes suivantes : – 53 607,77 € au titre des travaux de reprise ;- 4 045,30 € au titre du préjudice de jouissance ;- 3 000 € au titre du préjudice moral. La société de diagnostics immobiliers est également condamnée aux dépens de première instance comprenant le coût de l’expertise judiciaire, ainsi qu’aux dépens en cause d’appel et, enfin, à la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance de la plaignante.
Cour d’appel de Rennes, 1re chambre, 2 février 2021, RG n° 20/00106.
D’où l’importance de juger les diagnostiqueurs sur la qualité de leur travail et pas seulement sur leur réactivité et leur prix ! E.R.I. Diagnostics travaille avec un maximum de rigueur au quotidien pour éviter ce genre d’incidents.